[스크랩] 상가분양 상식 !

분양 시기   ㆍ 아파트 단지내 상가 : 아파트의 사업승인 후 분양   ㆍ 기타 상가 : 관련 규정 없슴(일반적으로 분쟁방지를 위해 건축심의 또는 건축허가를 받은 후 분양한다) 상가 분양 형태   ㆍ 등기분양 : 아파트 분양과 비슷하다. 상가를 계약하며 토지+건물에 대한 소유권이 넘어 오는 분양방식이다. 등기를 해주기 때문에 권리 확보면에서 안전하다.   ㆍ 임대분양 : 상가에 대한 사용권을 갖는 분양 방식이다. 시행사(건물주)에게 상가의 일부분을 보증금으로 주고 일정기간 사용할 수 있는 권리를 부여 받는 것이다. 상가 분양 방법   ㆍ 선착순 수의 계약방식 : 먼저 계약하는 사람에게 동ㆍ호수 선택의 우선권을 주는 방식   ㆍ 추첨방식 : 추첨 일시를 분양 1주일 전에 공고한다. 분양일에 분양 희망자가 원하는 동ㆍ호수 별로 계약금과 동ㆍ호수를 적어 넣어 추첨 분양하는 방식 ㆍ 공개경쟁 입찰방식 : 분양일시를 정해 분양 1주일 전에 공고한다. 분양희망자 중 분양일에 동ㆍ호수 별로 분양 받고자 하는 가격을 적어 가장 높은 가격을 써넣은 사람에게 분양하는 방식 상가 분양 주체   ㆍ 시행사 : 시행사가 직접 분양 (가격산정은 원가에 의해 결정되는 경우가 많다. 요구사항 반영에 유리하다)   ㆍ 시공사 : 대물변제 등 시행사와의 계약에 의해 시공사가 분양권을 가지기도 함 ㆍ 분양사업자   - 분양초기단계 부터 분양사가 대행하는 경우 : 인근 시세를 반영하는 경우가 많음 - 분양사업자가 총괄 매입 후 소유권자로서 분양하는 경우 : 가격 절충 가능성이 매우 큼 신청방법     구분  내용 비고 공포일자   2002년 10월 14일 확정일자 신청 가능 시행일자   2002년 11월 01일 임대차 보호 효력 발생 기존 세입자 (02.11월 이전 세입자) 신청방법 사업자등록정정신고서 제출 확정일자신청 겸용서식 신청부서 관할세무서 징세과, 세원관리과, 조사과 구비서류 사업자등록증 원본 원본만 해당   임대차계약서 원본 원본만 해당   임대 해당부문 도면 건물 일부를 임차한 경우   본인 신분증 주민등록증 및 운전면허증 신규세입자 (02.11월 이후 세입자) 신청방법 사업자등록신청서 제출 확정일자신청 겸용서식 신청부서 관할세무서 납세서비스센터 구비서류 사업허가증 사본 사본 가능   등록증 사본 사본 가능   신고필증 사본 사본 가능   임대차계약서 원본 원본만 해당   임대 해당부문 도면 원본만 해당   본인 신분증 주민등록증 및 운전면허증   적용대상     구분  금액(만원) 비고 보증금액 상한선 서울특별시 24,000 서울특별시 25개구   과밀억제권역 19,000 수도권 중 서울시 제외   광역시 15,000 군지역 및 인천 제외   기타지역 14,000 기타 시군 ⊙보증금액은 보증금과 월세를 합산한 금액(전환이율 연간 12%)을 기준으로 함. ⊙종교단체, 자선단체, 친목모임 사무실 등은 보호대상에서 제외.   3) 최우선변제권 보호범위 및 액수     구분 금액(만원) 비고 우선변제 보증금 범위 서울특별시 4,500 서울특별시 25개구 과밀억제권역 3,900 수도권 중 서울시 제외 광역시 3,000 군지역 및 인천 제외 기타지역 2,500 기타 시군 우선변제 가능 액수 서울특별시 1,350 서울특별시 25개구 과밀억제권역 1,170 수도권 중 서울시 제외 광역시 900 군지역 및 인천 제외 기타지역 750 기타 시군 ⊙우선변제 보증금 범위는 전체 임차인의 20%에 해당하는 금액을 기준으로 산정. ⊙우선변제 가능액수는 보호대상 보증금의 30%에 해당하는 보증금으로 규정. ⊙우선변제 가능 액수는 순위와 관계없이 무조건 담보 물권보다 우선하여 보호되는 금액을 의미.   4) 상가임대차보호법 실시에 따른 채권 변제 순서     변제순서 실시 이전 실시 이후 1 국세 상가임대차보증금 2 담보물권이 설정된 채권 국세 3 상가임대차 보증금 담보물권이 설정된 채권 4 일반채권 일반채권   5) 상가임대차보호법의 혜택     구분 내용 계약유지권한 부여 계약 후 5년간 임대차계약 유지 권한 부여 보증금 인상폭 제한 보증금 증가율은 연간 12% 내로 제한 보증금의 월세전환폭 제한 보증금의 월세 전환 시 월세는 보증금의 15% 내로 제한 제3자의 임대차계약 열람 임대차계약의 이해관계자도 계약내용 열람 가능   6) 상가임대차 계약 관련 확인서류     구분  내용 확인서류 등기부등본 계약시, 중도금 납부시, 잔금 납부 전 도시계획원 수용, 재개발 여부, 업종제한 등 파악 토지가옥대장 위치 확인 계약서 필수 기재사항 임차인은 월세를 2개월 이상 체납하지 않는다. 성실관리의 의무손상시 손해배상, 계약 후 원상복구 반환한다.   1.테마쇼핑몰 분양시 체크 포인트   단지 내 상가는 상가가 다 지어졌거나 인지도가 있는 건설업체에서 짓기 때문에 어느 정도 검증된 상품이다. 이에 비해 테마상가들의 대부분은 건축허가 후 곧바로 분양을 하는 경우가 많기 때문에 그 만큼 위험부담이 크다. 단지내 상가는 고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 장점은 있지만 특별한 경우를 제외하고 투자가치가 높지 않다. 테마쇼핑몰은 상권의 활성화 여부에 따라 수익률이 크게 차이가 나 기 때문에 다소 공격적인 투자수단이다.   1)시행사 능력을 파악해야 한다. ㆍ 상가는 아파트와 달리 분양보증이 되지 않기 때문에 시행사가 도산할 경우 투자자가 피해를 볼 수 있다. 따라서 시행사가 튼튼한 지를 먼저 확인해야 한다. 또한 시행사의 마케팅 능력도 점검해야 한다. 마케팅 능력이 있는 시행사를 골라야 상권이 조기에 활성화 될 확률이 높기 때문이다. 2)전문상가 보다 엔터테인먼트 기능이 있는 복합쇼핑몰이 유망하다. ㆍ 단순 전문테마 상가로서는 타 상가 보다 우의에 설 수 없다. 대부분의 유명 상가들이 단순한 제품 판매에서 탈피해 볼거리, 먹거리, 놀거리를 제공하여 10대부터 30대 까지 다양한 계층의 고객들을 불러 모우는데 성공했다. 3)지역 특성에 맞는 업종에 투자하라. ㆍ 구색을 맞추기 위한 업종보다는 그 지역의 특성에 맞는 업종에 투자하면 그 만큼 투자효과가 높다. 4)투자자보다 실수요자가 많아야 한다. ㆍ 실수요자 즉, 장사할 사람(전문상인)이 많이 모이는 곳에 투자해야 한다. 전문상인들은 그 상가가 될 것인지 안될 것인지 훤하게 꿰뚫고 있다. 5)입점시점을 체크해야 한다. ㆍ 입점시기가 빨라야 투자금 회수가 빠르기 때문이다. 분양에서 입점까지 보통 1년에서 길게는 2~3년 걸린다. 공사기간이 길면 길수록 상황변화가 있을 수 있으므로 늦어도 분양하는 해에 오픈하는 상가를 선택해야 한다. 2.세대수에 따른 단지내 상가 적정 업종     세대수에 따라 필요업종이 반드시 한정돼 있다. 이 정도 업종이면 괜찮겠지하는 생각으로 창업했다가는 얼마 못가 보따리를 싸는 경우가 생길 수 있다. ■ 세대수에 따른 적정 업종 구분 현행개정 500세대 이하 미니슈퍼, 부동산, 비디오가게, 세탁소, 제과점, 중국집, 미용실 500~1,000세대 문구완구, 열쇠수선, 치킨점, 종교시설 1000~1,500세대 중소형 슈퍼, 반찬가게, 약국, 피아노, 가정의학 1500~2,000세대 방앗간, 화장품, 미용실, 소아과, 속셈학원, 태권도, 헬스클럽 2,000세대 이상 대형슈퍼, 편의점, 스택코너, 아이스크림, 패스트 푸드, 인테리어점, 스튜디오, 치과, 내과   3.단지내 상가 분양시 체크포인트   1)최소한 단지규모가 500세대 이상은 돼야 한다.   ㆍ 단지규모가 적으면 가구 당 구매회전률이 낮아 매출에 상당한 영향을 끼치기 때문이다. 2)30평 이하의 평형대가 가장 좋다. ㆍ 30평 대 이상은 주로 백화점이나 대형할인점에서 물건을 구매하는 경향이 많은 반면 소형평수의 아파트 단지는 소비의 대부분을 근거리에서 구매하는 경향이 높다. 3)적정 상가 규모는 아파트 배후 세대 수에 따라 다르다. ㆍ 단지내 상가는 필수 업종만이 입점할 수 있는 최소면적의 상가를 선택해야 한다. 세대당 적정 상가 비율은 세대수X0.5평 이하가 적당하다. 4)상가는 단지입구에 위치한 것보다 주민 동선에 위치해야 한다. ㆍ 아파트 설계시 아파트 배치 및 향을 우선 고려하고 그 다음 상가의 위치를 결정하므로 주이동선이 아닌 곳에 위치한 경우가 많다. 따라서 주민 동선에 상가가 위치하지 않을 경우 주변에 다른 경쟁 상가가 생길 가능성이 높다. 5)지하층이 있는 상가는 될 수 있으면 피해야 한다. ㆍ 최근에 짓는 상가는 지하층을 거의 짓지 않는다. 지하상가는 상가활성화에 저해요소로 작용하기 때문이다. 6)상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 빧어 있는 상가를 선택해야 한다. ㆍ 상가 전면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 활용성 면에서 떨어진다. 전면이 넓어야 전시효과를 충분히 살려 구매욕구를 높일 수 있다. 7)업종선택에 신중해야 한다. ㆍ 자치관리위원회에서 정한 관리규약을 보면 대부분 업종중복을 금하기 때문에 한번 업종을 정하면 다른 업종으로 바꾸기 쉽지 않다. 8)주변상가들의 업종을 잘 살펴봐야 한다.   아파트 상가는 주민 생활편익을 위한 필수 업종이 대부분이므로 백화점이나 할인점보다는 주변 상가들의 입점 업종과 경쟁관계에 있는지 잘 살펴봐야 한다. 9)세대수에 맞는 업종을 잘 선택해야 한다. ㆍ 세대수에 따라 필요업종이 한정돼 있다. 10)시행사에서 직접 분양하는 상가를 선택한다. ㆍ 상가는 시행사가 통째로 매각하는 경우도 있고 대행사에서 분양하는 경우가 있는데 시행사에서 직접 분양하는 상가를 매입하는 것이 유리하다.

출처 : 행복을 추구하는 모임 ( 행추모 )

글쓴이 : 독바우 원글보기

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