[스크랩] 주택재건축사업절차
◆ 주택재건축사업의 절차
Ⅰ. 주택재건축사업의 개요
1. 재건축사업의 정의
정비기반시설은 양호하나 노후· 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(법 제2조제2호 다목)
2. 시행자의 종류 및 시행 방법
가. 시행자의 종류
1) 원칙(법 제8조제2항)
- 토지등소유자가 설립한 조합이 시행하거나
- 조합이 조합원의 과반수 동의를 얻어 시장․군수 또는 토지주택공사등과 공동시행
2) 예외(법 제8조제4항)
- 시장․군수, 토지주택공사등 지정시행자 또는 지정개발자
나. 시행 방법
- 관리처분계획에 따라 주택 및 부대· 복리시설을 건설하여 공급하는 방법(법 제6조 제3항)
Ⅱ. 주택재건축사업의 추진 절차
재건축사업의 사업시행자별 추진 절차는 다음의 표와 같음(법 제8조제2항․제4항제7호)
Ⅲ. 주택재건축사업의 단계별 주요 업무
1. 계획단계 업무
재건축사업의 계획단계에서의 처리 업무는 아래와 같음
가. 기본계획의 수립
ㅇ 시․도지사는 구도심의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획인 기본계획을 수립
ㅇ 정비계획의 기준이며 재건축사업의 정비예정구역을 정함
나. 안전진단
ㅇ 시장·군수는 재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 경우 또는 건축물등의 소유자가 요청하는 경우에 실시
다. 정비계획의 수립 및 구역지정
ㅇ 시장․군수는 정비계획을 수립하여 시․도지사에게 정비구역지정을 신청하고 승인을 얻어야 함
ㅇ 정비구역지정은 국토계획법상 제1종 지구단위계획구역이 지정된 것으로 간주(법제4조제6항)
2. 시행단계 업무
재개발사업을 시행하는 조합은 추진위원회 구성 및 운영, 조합설립인가 및 법인등기, 시공자 선정, 사업시행인가, 관리처분계획의 인가, 분양공고 및 신청, 이주, 기존 건축물 철거, 감리자 선정, 공사착공 신고, 일반분양 등의 업무를 처리하여야 함. 공공시행자는 조합을 설립하지 아니하고 감리자를 감독으로 대체할 수 있는 등 특징이 있어 사업절차 및 사업기간의 단축이 가능함
가. 추진위원회 구성
ㅇ 토지등소유자의 과반수 동의를 얻어 위원장을 포함하여 5인 이상의 위원(○○조합추진위원회 운영규정 제2조제2항에 따른
위원포함)으로 추진위원회를 구성하여 시장 · 군수의 승인을 얻어야 함
ㅇ 조합 설립 후 업무의 인계
- 추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 총회에 보고하여야 하며 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이
포괄 승계
나. 재건축사업 조합 동의
- 각동별 구분소유자 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의, 전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의
토지소유자 동의
- 복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄.
- 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및
토지면적의 2/3 이상의 토지 소유자의 동의
다. 시공자 선정
ㅇ 조합설립인가 후 다음의 경쟁입찰의 방법으로 선정
- 일반경쟁입찰ㆍ제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰로 할 것
- 조합원이 100명 이하인 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있음
(법 제11조제1항, 영 제19조의2 제1항)
ㅇ 시공보증
- 정비사업에 참여하는 시공자는 공사금액의 50% 범위 내의 보증금을 납부하여 시공보증(법 제51조)
라. 사업시행인가
ㅇ 정비사업이 목적하는 건축물 및 정비기반시설 등을 위한 설계도서를 중심으로 착공에 필요한 계획도서가 적절한지 심사
ㅇ 건축위원회 심의
- 법 제4조에 따라 정비구역지정대상이 아닌 재건축사업은 시․군․구 건축위원회에서 계획의 적정성을 검토
마. 관리처분계획
ㅇ 작성자 : 조합 등 사업시행자
ㅇ 관리처분계획은 사업시행자가 정비사업시행구역 안에 있는 종전 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권 등
소유권 이외의 권리를 정비사업으로 새로이 조성된 토지와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획
바. 이주, 철거, 착공 및 분양
1) 이주 및 철거 등 절차
2) 착공절차
3) 분양 및 계약관리
3. 완료단계 업무
사업완료단계에서는 준공인가, 이전고시, 등기촉탁, 공공시설의 무상귀속, 조합의 청산 및 해산 등의 업무를 처리하여야 함
※ 청산금 : 분양받은 대지 또는 건축물의 가격과 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격 사이의 차액
가. 준공인가
ㅇ 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수의 준공인가를 받아야 함.
시장·군수는 준공검사의 실시결과 준공인가를 하는 경우 당해 지자체의 공보에 고시하여야 함
ㅇ 시장·군수는 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 공사의 완료를 당해 지자체의 공보에 고시하여야 함
나. 이전고시 : 대지확정측량 및 토지분할, 이전고시 등
- 관리처분계획으로 정한 권리배분계획을 확정
- 지자체의 공보에 고시함으로서 권리변동이 발생
- 종전 토지 등에 설정된 제한물권 등은 새로운 토지․건축물로 권리가 이전 존속
- 청산금이 확정되어 징수․교부 의무 발생
- 이전고시가 있으면 토지 및 건물에 대한 보존등기가 개시되고 그 밖의 등기 금지
※ 재건축사업의 범위에 관한 특례(토지분할)
ㅇ 토지분할의 목적
- 토지분할을 통하여 일부 상가 및 대형평형 소유자들의 재건축사업 미동의에 따른 조합설립 및 사업시행계획인가 지연을 방지
- 재건축사업에 반대하는 토지를 분할함으로써 재건축사업을 더욱 활성화
※ 유의사항
- 토지분할시 소규모 산발적 사업으로 주거환경 불량 문제, 상가의 이중설치 등을 고려하여 신중하게 검토
ㅇ 토지분할의 요건
- 토지분할 청구를 하는 때에는 토지분할 대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지 등 소유자와 협의
- 협의가 불가능할 경우 법원에 토지분할 청구가능
- 분할하고자 하는 토지면적이 건축법에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할 청구가능
ㅇ 토지분할 인가
- 법원에 토지분할 청구가 있는 경우 시장․군수는 다음 요건을 충족시킬 경우 동의 요건에 미달되더라도 건축위원회의 심의를
거쳐 조합설립인가 및 사업시행인가를 할 수 있음
1) 당해 토지 및 건축물과 관련된 토지 등 소유자의 수가 전체의 1/10이하일 것
2) 분할되어 나가는 토지위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것
3) 분할되어 나가는 토지가 건축법 제33조의 규정에 적합한 경우
※ 매도청구
ㅇ 의의
- 집합건축물의 특성상 구분 소유자가 재건축에 반대할 경우에는 물리적으로 건물의 철거 및 재건축은 불가능하므로 재건축에
반대하는 사람의 구분소유권을 강제로 처분할 수 있도록 하는 제도적 장치
ㅇ 행사 방법
- 「집합건물법」을 준용하여 재건축 불참자의 구분소유권에 대하여 「도정법」에서 정한 요건을 갖추어 매도청구